Mutuo prima casa under 36 fino al 100%: requisiti e garanzia statale

Mutuo al 100% per under 36: come ottenerlo con la garanzia Consap

Hai meno di 36 anni e stai cercando la tua prima casa? Esiste uno strumento pubblico che permette di ottenere un mutuo fino al 100% del valore dell’immobile, quindi senza dover mettere da parte il classico 20% di anticipo. Si chiama Fondo di Garanzia Prima Casa, e’ gestito da Consap ed e’ attivo e finanziato fino al 31 dicembre 2027. (Fonte: Consap)

In questo articolo vediamo come funziona, quali requisiti servono, quali banche propongono oggi mutui al 100% con tassi e rate reali, e cosa non va dimenticato prima di firmare. Come sempre, senza giri di parole.

Come funziona la garanzia Consap

Il Fondo non ti regala soldi: e’ lo Stato che fa da garante verso la banca. Se non riesci a pagare le rate, il Fondo rimborsa la banca entro i limiti della garanzia. Questo riduce il rischio per l’istituto e lo rende disponibile a finanziare anche l’intero prezzo di acquisto.

• Garanzia ordinaria: il Fondo copre il 50% della quota capitale del mutuo. (Fonte: Consap)
• Garanzia elevata: per le categorie prioritarie, under 36 compresi, con ISEE non superiore a 40.000 euro, la copertura sale all’80% della quota capitale per i mutui che superano l’80% del prezzo di acquisto. E’ questo meccanismo che rende possibile il mutuo al 100%. (Fonte: Consap)
• Costo della garanzia: la garanzia statale non ti viene addebitata. Pagherai comunque le normali spese del mutuo (istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, assicurazioni).

Un punto importante: se il Fondo paga la banca al posto tuo, il debito non sparisce. Il Fondo puo’ recuperare da te le somme versate. La garanzia protegge la banca, non cancella i tuoi obblighi. (Fonte: Consap)

Requisiti: chi puo’ accedere

• Eta’: non devi aver compiuto 36 anni. Verifica con la banca la data di riferimento per la tua pratica.
• ISEE: non superiore a 40.000 euro annui per ottenere la garanzia all’80%.
• Nessun altro immobile abitativo: non devi essere proprietario di altre abitazioni, anche all’estero. Fanno eccezione gli immobili ricevuti per successione e concessi in uso gratuito a genitori o fratelli.
• Importo del mutuo: massimo 250.000 euro.
• Immobile: deve diventare la tua abitazione principale e non puo’ rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 ne’ avere caratteristiche di lusso.
• Finalita’: acquisto della casa, anche con lavori di ristrutturazione che migliorano l’efficienza energetica. Non e’ ammesso un mutuo solo per ristrutturare.

Oltre agli under 36 hanno accesso al Fondo giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi popolari e famiglie numerose. Dal 3 agosto 2026 sono state aggiunte anche le persone con disabilita’ permanente accertata. (Fonte: Consap)

Esempio pratico: 200.000 euro di casa, con e senza garanzia

Immagina di comprare un appartamento da 200.000 euro.

• Senza garanzia: la banca finanzia in genere l’80%, cioe’ 160.000 euro. Servono almeno 40.000 euro di anticipo, piu’ spese notarili, imposte e costi del mutuo.
• Con garanzia Consap all’80%: la banca puo’ arrivare a 200.000 euro. L’anticipo sul prezzo non serve. (Fonte: Money.it)

Le spese accessorie restano a tuo carico e vanno messe in conto: notaio, imposte, perizia, istruttoria, eventuale mediazione. Inoltre la banca sceglie in autonomia se concedere il mutuo e se usare la garanzia: il Fondo non obbliga nessun istituto a finanziare il 100%. (Fonte: Consap)

Quali banche offrono il mutuo al 100% oggi

Il mutuo al 100% non e’ un prodotto unico: ogni banca ha le sue condizioni. Ecco le offerte a tasso fisso con garanzia Consap messe a confronto da Facile.it a luglio 2026, su una simulazione di 150.000 euro in 30 anni, immobile a Milano, richiedente dipendente a tempo indeterminato. (Fonte: Facile.it, 8 luglio 2026)

• Intesa Sanpaolo, XME Mutuo Acquisto Fisso Offerta Consap Giovani: tasso 2,86%, TAEG 2,97%, rata 621,14 euro. Riservato agli under 36 e agli immobili in classe energetica elevata (Mutuo Green). E’ l’offerta con il TAEG piu’ basso della selezione.
• Cassa Rurale e Artigiana di Binasco, Mutuo Prima Casa Consap Fisso: tasso 3,00%, TAEG 3,17%, rata 632,41 euro. Non richiede il requisito under 36 ne’ la classe energetica elevata.
• BdM Banca, Mutuo Consap Tasso Fisso: tasso 3,28% (IRS 30 anni + 0,20), TAEG 3,55%, rata 655,28 euro. Abbinato alle agevolazioni green.
• Webank, Mutuo Giovani Fisso Green: tasso 3,29% (IRS 30 anni + 0,20), TAEG 3,36%, rata 656,11 euro. Soluzione completamente online per under 36 con immobile green.
• Banca Sella, Mutuo High LTV Green Tasso Fisso: tasso 3,50%, TAEG 3,62%, rata 673,57 euro. Pensato per chi vuole coprire l’intero valore dell’immobile.

Altri istituti che propongono mutui fino al 100% con garanzia Consap sono, tra gli altri, Banco BPM, BPER Banca, Crédit Agricole, Monte dei Paschi di Siena e UniCredit. (Fonte: Money.it) A marzo 2026 compariva tra le offerte anche il Banco di Sardegna. (Fonte: Facile.it)

Facendo due conti sull’offerta migliore, 621,14 euro per 360 mesi significano circa 223.600 euro restituiti in totale su 150.000 finanziati. E’ un calcolo indicativo, ma rende l’idea di quanto pesi il tasso sulla lunga durata.

Attenzione ai numeri: tassi e rate cambiano di continuo. Quelli sopra sono di luglio 2026, dopo il rialzo dei tassi BCE dell’11 giugno, e prossimamente c’e’ un’altra riunione della BCE il 29 ottobre. Le offerte di oggi possono essere diverse: chiedi sempre un preventivo aggiornato. Le condizioni dei prodotti “green” valgono solo per immobili in classe energetica elevata, e i prodotti “giovani” solo per gli under 36. (Fonte: Facile.it)

Come si chiede la garanzia: il procedimento pratico

La domanda non va fatta a Consap: si presenta in banca, insieme alla richiesta di mutuo.

• Passo 1 — Scegli una banca aderente: non tutti gli istituti aderiscono al Fondo. Controlla l’elenco aggiornato sul sito di Consap.
• Passo 2 — Prepara i documenti: documento d’identita’, codice fiscale, ISEE aggiornato, buste paga, CU o dichiarazione dei redditi, dati dell’immobile.
• Passo 3 — Richiesta di mutuo e di garanzia: la banca valuta il tuo merito creditizio e, se procede, invia la domanda a Consap.
• Passo 4 — Esito: Consap comunica l’esito alla banca entro 20 giorni.
• Passo 5 — Rogito e mutuo: dopo l’ammissione la banca ha 90 giorni di tempo per perfezionare il mutuo. Se il termine passa, bisogna ripartire da capo, quindi i tempi con venditore e notaio vanno pianificati bene.

Le banche aderenti si impegnano a non chiederti garanzie aggiuntive non assicurative oltre all’ipoteca e alla garanzia del Fondo. (Fonte: Consap)

Agevolazioni fiscali: cosa e’ cambiato

Le agevolazioni fiscali dedicate agli under 36 (esenzione dalle imposte sull’atto, credito d’imposta IVA) non sono piu’ attive per gli acquisti dal 1 gennaio 2025. Resta pero’ la garanzia Consap, ed e’ sempre valido il regime ordinario “prima casa”, che vale a qualsiasi eta’. (Fonte: Switcho)

• Acquisto da privato: imposta di registro al 2% sul valore catastale, invece del 9%.
• Acquisto da impresa con IVA: IVA al 4% invece del 10%.
• Imposte ipotecaria e catastale in misura fissa se si acquista da privato.
• Sul mutuo, imposta sostitutiva agevolata (di norma 0,25% per la prima casa).

Conferma sempre le aliquote con il notaio prima del rogito. (Fonte: Agenzia delle Entrate)

Consigli pratici prima di fare domanda

• Parti dall’ISEE: senza un ISEE valido sotto i 40.000 euro non accedi alla garanzia all’80%. Lo ottieni al CAF o tramite INPS.
• Controlla la tua storia creditizia: ritardi passati o finanziamenti aperti pesano nella valutazione. Puoi verificare la tua posizione tramite CRIF o Banca d’Italia.
• Confronta almeno tre banche: a parita’ di garanzia, tasso, TAEG e spese cambiano molto. Un mediatore creditizio iscritto all’OAM puo’ aiutarti a confrontare le offerte.
• Valuta il tasso fisso: con i tassi in risalita, la rata fissa ti protegge dagli aumenti per tutta la durata. Chiedi comunque una simulazione anche sul variabile.
• Controlla la sostenibilita’ della rata: con un mutuo al 100% non hai margine di sicurezza sul valore dell’immobile. La rata deve restare comoda anche se il tuo reddito o le tue spese cambiano.
• Metti in conto le spese accessorie: notaio, imposte, perizia, istruttoria ed eventuale agenzia incidono di solito per una percentuale tra il 5% e il 10% del valore dell’immobile, a seconda del caso.

Fonti e approfondimenti

• Consap — Fondo Prima Casa (requisiti, categorie, elenco banche aderenti)
• Facile.it — Mutuo 100% a luglio 2026: le offerte a tasso fisso
• Money.it — Mutuo 100%: requisiti, come ottenerlo e banche che lo erogano
• Agenzia delle Entrate — Agevolazioni Prima Casa
• INPS — ISEE: come richiederlo

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