Canone concordato a Milano: come funzionano 3+2, transitorio e contratto per studenti

Perché fare contratti transitori a canone concordato e quali errori evitare.

Il canone concordato ha una fama curiosa: quasi tutti ne hanno sentito parlare, pochi sanno davvero come funziona. Eppure è uno degli strumenti più interessanti per chi affitta casa a Milano e nell’hinterland. Al proprietario offre tasse molto più basse e vincoli più brevi; all’inquilino un canone con un tetto massimo e una detrazione più generosa.

Il prezzo da pagare è il rispetto delle regole. Il canone non si decide liberamente, il contratto va scritto su un modello preciso e, in alcuni casi, serve un documento che certifichi che tutto è in ordine. Chi improvvisa rischia di perdere le agevolazioni o di ritrovarsi con un contratto molto diverso da quello che pensava di aver firmato.

Nel primo articolo di questa serie abbiamo passato in rassegna tutti i contratti di locazione e la loro tassazione. Qui entriamo nel dettaglio dei tre contratti concordati: il 3+2, il transitorio e il contratto per studenti. Vedremo cosa li distingue, come si calcola il canone con un esempio concreto a Milano, cos’è l’attestazione e quali errori evitare.

Cosa hanno in comune i contratti concordati

I tre contratti concordati condividono la stessa base: l’accordo territoriale. È un documento firmato in ogni Comune dalle associazioni dei proprietari e da quelle degli inquilini, sulla base delle regole nazionali fissate dal DM 16 gennaio 2017.

L’accordo stabilisce tre cose.

• Le fasce di canone. Il territorio comunale è diviso in zone e, per ciascuna, l’accordo fissa un canone minimo e massimo al metro quadro. Dentro ogni zona ci sono sotto-fasce, assegnate in base alle dotazioni dell’immobile: ascensore, riscaldamento autonomo, box, stato di manutenzione e così via.
• I correttivi. Alcune caratteristiche, come l’arredo completo, la classe energetica o una durata più lunga del minimo, permettono di aumentare il canone di una certa percentuale. Altre lo riducono.
• Il contratto tipo. Il contratto va scritto sul modello allegato all’accordo, che recepisce i modelli nazionali del DM. Anche la ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino segue una tabella standard.

Ogni Comune ha il proprio accordo, con zone, valori e correttivi diversi. Quello di Milano vale solo per gli immobili in città; Peschiera Borromeo, San Donato Milanese e San Giuliano Milanese hanno ciascuno il suo, e li analizzeremo nei prossimi articoli. Se un Comune non ha mai firmato un accordo, si fa riferimento a quello del Comune più vicino con caratteristiche demografiche simili.

Cosa ci guadagna ciascuno

In cambio di un canone «calmierato», il proprietario ottiene le agevolazioni fiscali viste nel primo articolo:

• cedolare secca al 10% invece del 21%, nei Comuni ad alta tensione abitativa, tra cui Milano, Peschiera Borromeo, San Donato Milanese e San Giuliano Milanese;
• in alternativa, se resta in tassazione ordinaria con un 3+2 o un contratto per studenti, un ulteriore 30% di riduzione del reddito imponibile e un’imposta di registro calcolata sul 70% del canone;
• IMU ridotta del 25%, più l’eventuale aliquota agevolata decisa dal Comune.

L’inquilino, dal canto suo, paga un canone che non può superare il massimo dell’accordo. Con un 3+2 ha anche diritto a una detrazione IRPEF più alta di quella del canone libero: 495,80 euro con un reddito fino a 15.493,71 euro, 247,90 euro fino a 30.987,41 euro. Nei concordati di Milano e Peschiera, inoltre, l’aggiornamento ISTAT non può superare il 75% dell’inflazione.

Il 3+2: il concordato «classico»

Il 3+2 è il contratto concordato più diffuso, ed è il più semplice da usare. Non serve alcuna giustificazione: basta rispettare il canone dell’accordo, la durata minima e il contratto tipo.

Dura almeno tre anni. Alla prima scadenza è prorogato di diritto per altri due, a meno che il proprietario non dia disdetta per uno dei motivi previsti per il 4+4: uso della casa per sé o per un familiare, vendita se non possiede altre abitazioni, ristrutturazione integrale e così via. La disdetta va inviata almeno sei mesi prima e deve indicare il motivo con precisione.

Dopo cinque anni il vincolo si scioglie. Ciascuna parte può proporre il rinnovo a nuove condizioni o rinunciarvi, con raccomandata inviata almeno sei mesi prima. Se nessuno si fa avanti, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni (art. 2, comma 5, Legge 431/1998).

Le parti possono anche concordare una durata più lunga dei tre anni minimi, per esempio 4+2 o 5+2. Molti accordi, tra cui quelli di Milano e Peschiera Borromeo, premiano questa scelta con una maggiorazione del canone.

Cosa significa per il proprietario e per l’inquilino

Per il proprietario il 3+2 offre il vincolo più breve tra i contratti stabili: cinque anni al massimo, contro gli otto del 4+4, e con le tasse più basse. Per l’inquilino offre comunque una buona stabilità, con la garanzia di un canone entro i limiti dell’accordo. Può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, con sei mesi di preavviso.

Come nel 4+4, la vendita della casa non interrompe il contratto. L’inquilino ha diritto di prelazione solo se il proprietario dà disdetta per vendita alla prima scadenza, quella dei tre anni.

Il contratto transitorio: flessibile, ma con regole rigide

Il transitorio copre un’esigenza temporanea, del proprietario o dell’inquilino, e dura da uno a 18 mesi. È lo strumento giusto per chi si trasferisce a Milano per un incarico a termine, o per il proprietario che sa di dover riavere la casa entro una data certa.

A Milano, a Peschiera Borromeo e in tutti i Comuni con più di 10.000 abitanti, il canone deve stare nelle fasce dell’accordo territoriale e si calcola con le stesse regole del 3+2. Fanno eccezione solo i contratti fino a 30 giorni.

Quali esigenze lo giustificano

Le esigenze ammesse sono quelle elencate dall’accordo locale. Il proprietario può usare il transitorio quando dovrà destinare la casa a sé, ai figli, ai genitori o a parenti fino al secondo grado, per uno di questi motivi:

• trasferimento temporaneo di lavoro;
• matrimonio dei figli (a Milano anche unione civile o convivenza);
• separazione o divorzio;
• necessità di stare vicino a un familiare da assistere.

L’inquilino può invece averne bisogno per:

• trasferimento temporaneo di lavoro;
• ricerca di lavoro (a Milano solo se non residente in città);
• apprendistato o formazione professionale;
• separazione o divorzio;
• assistenza temporanea a un familiare;
• attesa di una casa acquistata o assegnata, disponibile entro 18 mesi.

Entrambi gli accordi ammettono poi qualsiasi altra esigenza temporanea legata a un evento certo, con una data precisa, indicata e documentata alla firma.

Quali documenti servono

Il contratto deve indicare l’esigenza e, oltre i 30 giorni, va allegato un documento che la provi. Per esempio:

• la lettera del datore di lavoro sul trasferimento;
• il contratto di lavoro a termine o l’iscrizione al corso di formazione;
• il preliminare di acquisto della casa che si libererà;
• gli atti di separazione o divorzio.

Se l’esigenza non è tra quelle elencate o è difficile da documentare, le parti devono farsi assistere dalle associazioni firmatarie dell’accordo.

Alla scadenza: la conferma dell’esigenza

Se il transitorio nasce da un’esigenza del proprietario, il contratto tipo prevede che lui la confermi all’inquilino con raccomandata prima della scadenza. Senza questa conferma, o se l’esigenza è venuta meno, il contratto si trasforma in un 4+4. È un passaggio che molti dimenticano, e che può trasformare 18 mesi in otto anni.

Per l’inquilino il transitorio ha un vantaggio chiaro: una casa per il tempo che gli serve, a un canone entro le fasce dell’accordo. Deve però sapere che alla scadenza dovrà lasciarla, salvo un nuovo contratto.

Il contratto per studenti universitari

Milano è una delle grandi città universitarie italiane, con circa 129.000 studenti fuori sede secondo i dati del MUR riportati dal Sole 24 Ore: un bacino di domanda costante. Per loro esiste un contratto dedicato, che dura da sei mesi a tre anni.

Si può usare nei Comuni sede di università o di corsi universitari e nei Comuni limitrofi. L’inquilino deve essere iscritto a un corso di laurea o post-laurea (master, dottorato, specializzazione) in un Comune diverso da quello di residenza. Può firmare il singolo studente, un gruppo di studenti o un ente per il diritto allo studio.

Anche qui il canone segue le fasce dell’accordo territoriale. Alla prima scadenza il contratto si rinnova, salvo disdetta dello studente da inviare tra uno e tre mesi prima. Gli accordi di Milano e di Peschiera Borromeo consentono inoltre allo studente di recedere con due mesi di preavviso se interrompe gli studi.

Peschiera Borromeo, che confina con Milano, rientra tra i Comuni limitrofi a una sede universitaria: un’opportunità concreta per chi possiede casa a pochi chilometri dagli atenei milanesi.

I vantaggi per lo studente e per la famiglia

Oltre a un canone entro le fasce dell’accordo, lo studente fuori sede può detrarre il 19% dei canoni pagati, su un massimo di 2.633 euro l’anno. Serve che l’università sia in una provincia diversa e ad almeno 100 km dal Comune di residenza, 50 km per chi viene da zone montane o disagiate. La detrazione può usarla anche il genitore che ha lo studente fiscalmente a carico, e non richiede il cambio di residenza.

Per il proprietario, oltre alla cedolare al 10%, il contratto per studenti ha un pregio pratico: si adatta al calendario accademico e si presta bene all’affitto di stanze in un appartamento condiviso, tema a cui dedicheremo un articolo a parte.

I tre contratti a confronto

Il 3+2 è il più stabile e non chiede giustificazioni; il transitorio e il contratto per studenti sono più brevi, ma valgono solo per chi ha i requisiti.

Come si calcola il canone: un trilocale a Rogoredo

Il modo migliore per capire il canone concordato è vederlo applicato. Prendiamo Milano, dove vale l’accordo locale del 27 luglio 2023. La città è divisa in cinque zone, con canoni annui che vanno dai 50-130 euro al metro quadro della zona più periferica ai 100-310 euro della zona centrale. Dentro ogni zona ci sono tre sotto-fasce, assegnate in base alle dotazioni dell’immobile.

Il nostro esempio è un trilocale a Rogoredo con queste caratteristiche:

• 90 mq di superficie catastale;
• terzo piano con ascensore;
• buono stato di manutenzione;
• completamente arredato;
• classe energetica A;
• contratto transitorio di 18 mesi.

Il calcolo si fa in quattro passaggi.

1. La zona. Ipotizziamo che l’immobile ricada nella zona 4, con canoni da 55 a 160 euro al metro quadro all’anno. La zona di ogni indirizzo va verificata sulla mappa e sull’elenco vie allegati all’accordo.
2. La sotto-fascia. Per la sotto-fascia più alta servono le dotazioni di base (bagno completo, impianti a norma, riscaldamento), almeno una dotazione intermedia e tre dotazioni di pregio. Qui la dotazione intermedia è l’ascensore. Come dotazioni di pregio ipotizziamo il buono stato dell’alloggio, uno stabile in condizioni normali e la metropolitana a meno di 500 metri. Il trilocale va quindi nella sotto-fascia 3, la più alta della zona, che arriva a 160 euro al metro quadro all’anno.
3. Il valore dentro la sotto-fascia. Il massimo si può applicare solo se l’alloggio ha almeno cinque elementi accessori. Tra questi ci sono la classe energetica da A a D, i balconi, la cantina, il videocitofono, un edificio con meno di 30 anni. Ipotizzando che li abbia, il canone può arrivare a 160 euro: 90 mq × 160 euro = 14.400 euro l’anno, cioè 1.200 euro al mese.
4. I correttivi. L’arredo completo consente un aumento fino al 15%. Il canone massimo sale così a 1.380 euro al mese.

Lo stesso trilocale, affittato con un 3+2, partirebbe dagli stessi 1.380 euro. Se le parti scegliessero una durata più lunga del minimo, il canone potrebbe salire ancora con la maggiorazione per durata. Per l’inquilino questo calcolo è utile quanto per il proprietario: è il modo per verificare che il canone proposto rientri davvero nei limiti dell’accordo.

Peschiera Borromeo, San Donato Milanese e San Giuliano Milanese seguono una logica simile, ma con zone, valori e correttivi propri. Li vedremo uno per uno nei prossimi articoli.

L’attestazione: il documento che mette al sicuro gli sconti fiscali

L’attestazione è il documento con cui le associazioni firmatarie dell’accordo certificano che il contratto lo rispetta. Verificano che il canone stia nella fascia giusta, che sia stato usato il contratto tipo e, per il transitorio, che l’esigenza sia tra quelle ammesse.

Serve quando il contratto è firmato senza l’assistenza delle associazioni. Se invece le associazioni assistono le parti, firmano il contratto stesso e l’attestazione non serve.

Chi la rilascia. A Milano e a Peschiera Borromeo è valida solo se firmata insieme da un’associazione dei proprietari e da una degli inquilini, tra quelle che hanno sottoscritto l’accordo.

Come si chiede. Proprietario e inquilino compilano il modulo allegato all’accordo con i dati catastali e le dotazioni dell’immobile, le superfici, l’arredo, la classe energetica, la durata e il canone. Dichiarano che i dati sono veri, e l’associazione verifica il calcolo prima di rilasciare l’attestazione.

Quanto costa. È un servizio a pagamento. A Milano il Comune rimborsa fino a 100 euro a contratto, se il canone rispetta i valori soglia comunali.

Cosa succede senza. Per un contratto concordato non assistito, l’attestazione è la condizione per avere le agevolazioni, come ha chiarito l’Agenzia delle Entrate (risoluzione 31/E del 2018). Senza, il proprietario non può applicare la cedolare al 10% né, in tassazione ordinaria, la riduzione del 30% sul reddito e sull’imposta di registro. Vengono meno anche lo sconto IMU del 25% e la detrazione maggiorata per l’inquilino.

Se le agevolazioni sono già state applicate, in caso di controllo l’Agenzia recupera la differenza d’imposta con interessi e sanzioni. L’attestazione non va allegata alla registrazione, ma va conservata per poterla esibire.

Si può riutilizzare. Dal 2022 l’attestazione già rilasciata vale anche per i contratti successivi sullo stesso immobile, finché non cambiano le sue caratteristiche o l’accordo territoriale.

Gli errori da evitare, e cosa si rischia

Il canone concordato funziona bene se si rispettano le regole. Quando le si aggira, il conto arriva quasi sempre al proprietario, mentre la legge offre all’inquilino strumenti precisi per far valere i propri diritti.

Un 3+2 con un canone sopra la fascia

La registrazione va comunque a buon fine: l’Agenzia delle Entrate non confronta il canone con l’accordo quando registra il contratto. Ma un 3+2 con un canone sopra il massimo resta irregolare.

• La parte di canone in eccesso è nulla. La legge dichiara nulla ogni clausola che attribuisce al proprietario un canone superiore al massimo dell’accordo (art. 13, comma 4, Legge 431/1998). L’inquilino è tenuto a pagare solo fino a quel massimo.
• L’inquilino può chiedere indietro quanto ha pagato in più. L’azione si può proporre fino a sei mesi dopo la riconsegna della casa (art. 13, comma 5).
• Niente attestazione, niente agevolazioni. Nessuna associazione può attestare un canone fuori fascia. Cadono quindi cedolare al 10%, riduzioni su IRPEF e registro e sconto IMU, che in caso di controllo vengono recuperati con interessi e sanzioni.

Un transitorio senza una vera esigenza

• Il contratto diventa un 4+4. Se l’esigenza manca o non è documentata, il transitorio viene ricondotto alla durata ordinaria. L’inquilino può restare quattro anni, con rinnovo di altri quattro.
• Riavere la casa diventa difficile. Alla prima scadenza del 4+4 il proprietario potrà dare disdetta solo per uno dei motivi di legge, con sei mesi di preavviso.
• Anche un’esigenza vera va confermata. Se il transitorio nasce da un’esigenza del proprietario e lui non la conferma con raccomandata prima della scadenza, il contratto diventa comunque un 4+4.
• Saltano gli sconti fiscali. Un contratto non conforme perde la cedolare al 10% e lo sconto IMU. Le imposte risparmiate vanno versate, con sanzioni e interessi.

Un transitorio a canone libero

A Milano, a Peschiera Borromeo e nei Comuni con più di 10.000 abitanti il transitorio a canone libero non esiste: chi lo propone sta descrivendo un contratto irregolare. Tecnicamente l’Agenzia delle Entrate lo registra, perché non controlla il canone rispetto all’accordo, ma la registrazione non lo rende regolare.

• L’inquilino può contestare il contratto davanti al giudice, anche per farlo ricondurre a un 4+4, perché non rispetta le modalità di stipula previste dalla legge.
• Nessuna associazione può attestare un canone fuori fascia, quindi niente cedolare al 10% né sconto IMU.
• In caso di controllo fiscale, le agevolazioni eventualmente applicate vengono recuperate.

Un transitorio non registrato

È la scelta più rischiosa, e quasi sempre a danno del proprietario.

• Il contratto è nullo. Un contratto di locazione non registrato è nullo per legge (art. 1, comma 346, Legge 311/2004). Secondo la Cassazione, solo la registrazione, anche tardiva, lo sana con effetto retroattivo.
• Lo sfratto si complica. Senza un contratto valido il proprietario non può usare la procedura rapida di convalida di sfratto per morosità. Deve avviare una causa ordinaria per occupazione senza titolo, più lunga e più costosa.
• L’inquilino ha in mano un’arma. Può registrare lui il contratto e chiedere al giudice di fissare un canone non superiore al minimo dell’accordo territoriale, con la restituzione di quanto pagato in più (art. 13, Legge 431/1998).
• Il conto con il fisco. Si rischiano il recupero delle imposte sui canoni non dichiarati e le sanzioni per omessa registrazione, senza alcuna agevolazione del concordato.

Per chi cerca casa, il messaggio è speculare: un contratto regolare e registrato è una tutela, non una formalità. Diffidare di chi propone un transitorio «a canone libero» o un affitto senza registrazione è il primo modo per proteggersi.

Quando conviene il canone concordato

Per il proprietario il concordato tende a convenire quando:

• la casa è in un Comune ammesso alla cedolare al 10%, come Milano, Peschiera Borromeo, San Donato Milanese e San Giuliano Milanese;
• è ben dotata, quindi rientra nella sotto-fascia più alta e può sfruttare i correttivi, come arredo, durata e classe energetica;
• le fasce della sua zona sono vicine ai canoni di mercato per quel tipo di casa;
• vuole un vincolo più breve del 4+4, con il 3+2, oppure ha un’esigenza temporanea reale, con il transitorio;
• vuole affittare a studenti fuori sede, una domanda costante in tutta l’area milanese.

Conviene meno quando il canone di mercato della casa è molto sopra il massimo della fascia, come accade per immobili di pregio in zone molto richieste. In ogni caso il confronto con il 4+4 va fatto sul netto, dopo le imposte, ed è un calcolo da fare sul singolo immobile.

Per l’inquilino il concordato è quasi sempre una buona notizia: un canone con un tetto massimo, un aggiornamento ISTAT limitato e, con un 3+2 o un contratto per studenti, una detrazione più alta. L’unico punto da valutare è la durata. Un 3+2 garantisce fino a cinque anni, contro gli otto del 4+4; un transitorio finisce alla scadenza prevista.

Prima di firmare, parliamone

Un contratto concordato impostato male si paga per anni. Basta un canone fuori fascia, un’esigenza transitoria non documentata o una registrazione dimenticata per perdere gli sconti fiscali, trasformare 18 mesi in otto anni o allungare di molto i tempi di uno sfratto. Sono errori che si evitano prima della firma, non dopo.

Dolce Casa Immobiliare lavora ogni giorno sulle locazioni a Peschiera Borromeo, a Milano e nell’hinterland. Ti aiutiamo a scegliere il contratto giusto, a calcolare il canone concordato applicabile secondo l’accordo del tuo Comune e a seguire la locazione dalla firma alla riconsegna delle chiavi. Se cerchi casa, ti aiutiamo a capire se il contratto che ti viene proposto è corretto.

Fonti e approfondimenti

• Legge 431/1998 (art. 2, comma 3, e art. 5; nullità del canone fuori fascia e azioni dell’inquilino, art. 13; agevolazioni, art. 8): Normattiva
• DM 16 gennaio 2017 (contratti tipo, transitorio, studenti, attestazione, ripartizione delle spese): Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti
• Accordo locale di Milano del 27 luglio 2023, coordinato al 20 settembre 2023: Comune di Milano
• Accordo locale di Peschiera Borromeo del 28 febbraio 2025: testo depositato presso il Comune
• Comuni ad alta tensione abitativa della Lombardia, delibera CIPE 87/2003: Regione Lombardia
• Attestazione e agevolazioni, risoluzione AdE 31/E del 2018: Euroconference
• Detrazioni per gli inquilini e per gli studenti fuori sede, modello 730/2026: deQuo
• Contratto non registrato (art. 1, comma 346, Legge 311/2004) e sfratto: Brocardi; Corte costituzionale, ord. 110/2009
• Studenti fuori sede a Milano: dati MUR riportati dal Sole 24 Ore