I documenti per comprare casa

Stai per comprare casa? Inizia dai documenti giusti

Comprare casa è probabilmente la decisione economica più grande della tua vita. Eppure, tra le mille cose a cui pensare — il mutuo, il quartiere, il prezzo al metro quadro — c’è una cosa che molti sottovalutano fino all’ultimo momento: i documenti.

Arrivare impreparati dal notaio è uno degli errori più comuni (e stressanti) che puoi fare. Un documento mancante può ritardare il rogito di settimane, farti perdere la casa dei tuoi sogni o, peggio, esporti a rischi legali che non avevi considerato.

In questa guida ti spiego esattamente quali documenti servono per comprare casa in Italia nel 2026, in quale fase devi averli pronti e perché ognuno di essi è importante. Parleremo sia dei documenti che deve fornire il venditore sia di quelli che deve avere pronto l’acquirente. Pronto? Iniziamo.

I documenti dell’acquirente: cosa devi avere tu

Prima ancora di pensare alla casa, devi avere in ordine i tuoi documenti personali. Sembra banale, ma ti assicuro che non lo è: capita spesso che la carta d’identità sia scaduta proprio nel momento sbagliato.

Documenti di identità e stato civile

• Documento d’identità valido: carta d’identità o passaporto in corso di validità. Attenzione: deve essere valido alla data del rogito, non solo al momento del compromesso.
• Codice fiscale: tessera sanitaria o certificato separato.
• Certificato di stato civile o estratto dell’atto di matrimonio: se sei sposato, il notaio deve sapere il regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni). Questo cambia tutto in termini di proprietà dell’immobile.
• Atto di separazione o divorzio: se applicabile, per chiarire la tua situazione patrimoniale attuale.
• Permesso di soggiorno valido: per i cittadini extracomunitari, è indispensabile e deve essere in corso di validità.

Documenti per il mutuo (se stai finanziando l’acquisto)

Se stai chiedendo un mutuo, la banca ti richiederà una documentazione aggiuntiva rispetto a quella del rogito. Ecco i principali:

• Ultime due o tre buste paga (per i lavoratori dipendenti)
• Modello CU (ex CUD) dell’ultimo anno
• Ultime due dichiarazioni dei redditi (Modello 730 o Redditi PF) per i lavoratori autonomi
• Estratti conto bancari degli ultimi 3–6 mesi
• Eventuale documentazione su altri finanziamenti in corso

Ogni banca ha le sue specifiche richieste: chiedi sempre una lista completa al tuo consulente del credito o direttamente all’istituto.

Fonte: Banca d’Italia — Guida “Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici”

I documenti del venditore: cosa devi chiedere (e verificare)

Questa è la parte che molti acquirenti trascurano, fidandosi ciecamente del venditore o dell’agenzia. Errore grave. Tu hai il diritto — e l’interesse — di verificare ogni documento relativo all’immobile prima di firmare qualsiasi cosa.

Documenti sulla provenienza e proprietà dell’immobile

• Atto di provenienza: è il documento che dimostra come il venditore è diventato proprietario (acquisto, donazione, successione ereditaria). Il notaio lo verificherà, ma è bene averlo subito per capire se ci sono potenziali complicazioni. Le case ricevute in donazione, ad esempio, possono presentare rischi particolari legati all’azione di riduzione da parte degli eredi: chiedi sempre al notaio un parere specifico.
• Visura catastale aggiornata: contiene i dati dell’immobile (categoria, classe, rendita catastale) registrati al Catasto. Dal 1° gennaio 2025 puoi richiederla gratuitamente anche per immobili di cui non sei proprietario, accedendo con SPID, CIE o CNS. Fonte: Agenzia delle Entrate — Visura catastale online
• Visura ipotecaria: verifica l’esistenza di ipoteche, pignoramenti o vincoli sull’immobile. È fondamentale. Un immobile con ipoteca non estinta è un problema serio. Fonte: Agenzia delle Entrate — Consultazione dati catastali e ipotecari
• Planimetria catastale: la mappa dell’appartamento depositata in Catasto. Deve corrispondere allo stato reale dell’immobile: se il venditore ha fatto modifiche interne senza aggiornarla, potrebbe essere un segnale di irregolarità edilizia.

Documenti urbanistici ed edilizi

Questi sono i documenti più tecnici, ma anche tra i più importanti. Un immobile con irregolarità edilizie non sanate può essere difficile da rivendere in futuro e può crearti problemi con il mutuo.

• Titolo abilitativo edilizio: può essere una concessione edilizia (per immobili datati), un permesso di costruire, una DIA o una SCIA, a seconda dell’epoca di costruzione e degli interventi effettuati.
• Certificato di agibilità (o Segnalazione Certificata di Agibilità – SCA): attesta che l’immobile rispetta i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico previsti dalla legge. Per gli immobili costruiti prima del 1967 potrebbe non esistere: il notaio ti spiegherà le implicazioni. Nota: la mancanza del documento non sempre equivale a un vizio sostanziale, ma va sempre verificata con un tecnico di fiducia prima del rogito. Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato — Guida “Acquisto Certificato”
• Eventuali pratiche di condono edilizio: se sull’immobile sono state presentate domande di condono, devi sapere se sono state accettate e completate.

Documenti condominiali (per appartamenti)

Se stai comprando un appartamento in condominio, hai bisogno anche di:

• Regolamento condominiale: per sapere se ci sono limitazioni d’uso (es. no bed&breakfast, no animali in alcune parti comuni).
• Verbali delle ultime assemblee condominiali: ti permettono di scoprire se sono stati deliberati lavori straordinari imminenti. Questi lavori, se già deliberati prima del rogito, possono essere a carico dell’acquirente per la quota di competenza. Verifica sempre con attenzione.
• Attestazione del pagamento delle spese condominiali: l’amministratore di condominio può rilasciare una dichiarazione che il venditore non ha morosità. È una tutela importante per te.

L’APE: il documento che spesso si dimentica

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è obbligatorio per legge in qualsiasi compravendita immobiliare in Italia. Senza di esso, il rogito non può essere stipulato.

L’APE classifica l’immobile su una scala che va dalla classe A4 (massima efficienza) alla classe G (minima efficienza). Dal punto di vista pratico, ti interessa sapere:

• Una casa in classe G avrà bollette energetiche molto più alte di una in classe A.
• In alcuni comuni esistono incentivi per chi acquista e ristruttura immobili a bassa classe energetica per portarli in classi superiori: verifica le opportunità disponibili nella tua zona.
• L’APE deve essere rilasciato da un tecnico abilitato e allegato al contratto di compravendita.

Il compromesso e il rogito: i due momenti chiave

Il preliminare di compravendita (compromesso)

Il compromesso è il contratto con cui venditore e acquirente si impegnano reciprocamente alla compravendita. Non è ancora il trasferimento della proprietà, ma è vincolante. Per firmarlo ti servono:

• Documenti di identità di entrambe le parti
• Codice fiscale
• I principali dati catastali dell’immobile
• L’APE (o almeno la conferma che sarà prodotto entro il rogito)

💡 Consiglio pratico: registra sempre il compromesso all’Agenzia delle Entrate entro i termini di legge: 20 giorni dalla firma per scritture private semplici, 30 giorni se redatto con atto notarile. La registrazione ti tutela in caso di problemi e, se paghi una caparra confirmatoria, ti permette di recuperarla come anticipo sulle imposte d’acquisto.

Fonte: Agenzia delle Entrate — Guida per l’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali (PDF)

Il rogito notarile

Il rogito è l’atto pubblico di compravendita davanti al notaio: è qui che avviene il vero e proprio trasferimento di proprietà. Per il rogito servono tutti i documenti elencati nelle sezioni precedenti, più:

• Il compromesso registrato (se stipulato)
• La quietanza del saldo del prezzo (o la documentazione del bonifico)
• In caso di mutuo: l’atto di mutuo viene solitamente stipulato contestualmente al rogito, nella stessa seduta notarile

Il notaio, prima del rogito, effettua una serie di controlli autonomi: visure ipotecarie, catastali, edilizi. Ma più documenti porti tu in anticipo, più il processo sarà fluido e veloce.

Agevolazioni prima casa: i documenti per ottenerle

Se stai acquistando la tua prima casa, puoi accedere a importanti agevolazioni fiscali sull’imposta di registro e sull’IVA (se acquisti dal costruttore). Per fruirne devi dichiarare nell’atto di acquisto di possedere determinati requisiti.

I requisiti principali riguardano:

• La categoria catastale dell’immobile (non deve rientrare nelle categorie di lusso A/1, A/8, A/9)
• La residenza o l’impegno a trasferirla nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto
• Il non possesso di altri immobili acquistati con le stesse agevolazioni su tutto il territorio nazionale

⚠️ Attenzione: le condizioni precise e le aliquote applicabili possono variare e sono soggette ad aggiornamenti normativi. Verifica sempre la situazione aggiornata prima del rogito.

Fonte: Agenzia delle Entrate — Agevolazioni per l’acquisto della prima casa

Fonti e approfondimenti

• • Agenzia delle Entrate — Guida all’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali (PDF)
  • Agenzia delle Entrate — Visura catastale online
  • Agenzia delle Entrate — Agevolazioni prima casa
  • Banca d’Italia — Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici
  • Consiglio Nazionale del Notariato — Guide per il cittadino
  • Consiglio Nazionale del Notariato — Agibilità degli immobili: acquisto certificato