Affittare casa: tutti i contratti di locazione e come vengono tassati

Tutti i contratti di locazione, le regole che valgono sempre e il modo in cui vengono tassati, per il proprietario e per l’inquilino.

Hai una casa libera e pensi di affittarla? Oppure stai cercando un appartamento a Milano o nell’hinterland e ti chiedi quale contratto ti verrà proposto? Le domande, dai due lati del tavolo, si somigliano più di quanto sembri.

Il proprietario si chiede se potrà riavere la casa per un figlio, se può affittarla per un anno soltanto, cosa succede se un giorno vorrà vendere e quante tasse pagherà. L’inquilino vuole sapere per quanto tempo potrà restare, se potrà andarsene prima, chi paga le spese e se ha diritto a qualche detrazione.

Tutte queste domande hanno una risposta, e quasi sempre la risposta dipende dal contratto. La legge offre più strade di quanto si creda: si può affittare per otto anni o per pochi mesi, a una famiglia, a uno studente o a un professionista in trasferta. Ogni formula, però, ha regole precise, e la scelta sbagliata può costare cara a entrambe le parti.

Questo è il primo articolo di una serie dedicata all’affitto a Milano e nell’hinterland sud-est. Qui mettiamo in fila tutti i contratti, le regole che valgono sempre e il modo in cui vengono tassati, per il proprietario e per l’inquilino. Nei prossimi articoli approfondiremo il canone concordato, il calcolo del canone a Peschiera Borromeo, San Donato Milanese e San Giuliano Milanese, l’affitto di stanze e tutto quello che succede dopo la firma.

Quali contratti si possono usare

Per affittare una casa come abitazione la Legge 431 del 1998 prevede quattro contratti, e solo quattro. Le durate minime sono inderogabili: una clausola che le accorcia è nulla, anche se proprietario e inquilino sono d’accordo.

Il 3+2, il transitorio e il contratto per studenti sono detti «concordati». Usano il contratto tipo previsto dall’accordo territoriale del Comune, firmato dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini, e danno accesso agli sconti fiscali. A loro dedichiamo il prossimo articolo.

Due precisazioni. L’affitto di stanze non è un quinto contratto: applica uno dei quattro a una singola camera. Gli affitti brevi turistici, fino a 30 giorni, seguono invece regole proprie, e ne parleremo in un articolo dedicato.

Le eccezioni: case di lusso e immobili vincolati

Per le abitazioni accatastate come signorili (A/1), ville (A/8), castelli e palazzi di pregio (A/9), e per gli immobili vincolati come beni culturali, la Legge 431/1998 non applica le sue regole principali (art. 1, comma 2). Saltano quindi durate minime, rinnovi obbligatori, motivi tassativi di disdetta e limiti sul canone.

Per questi immobili valgono gli articoli 1571 e seguenti del Codice civile, con piena libertà contrattuale. Le parti fissano canone, durata (fino a un massimo di 30 anni) e condizioni di recesso, e il contratto termina alla scadenza concordata. Restano obbligatorie la forma scritta e la registrazione.

Per l’inquilino significa una tutela più debole: nessuna durata minima garantita e nessun rinnovo automatico. L’eccezione, però, non vale se le parti scelgono il canone concordato: in quel caso si applicano le regole del 3+2.

Le regole che valgono per tutti i contratti

Qualunque contratto si scelga, alcuni obblighi sono fissi e li stabilisce il Codice civile. Conoscerli evita buona parte delle discussioni che nascono durante l’affitto.

Il proprietario deve (art. 1575 c.c.):

• consegnare la casa in buono stato di manutenzione;
• eseguire le riparazioni necessarie e la manutenzione straordinaria;
• garantire all’inquilino il pacifico godimento della casa, senza innovazioni che lo riducano.

L’inquilino deve (artt. 1587 e 1609 c.c.):

• pagare il canone nei tempi pattuiti;
• usare la casa con diligenza e solo per l’uso previsto;
• occuparsi della piccola manutenzione, come un rubinetto che perde o la revisione della caldaia autonoma;
• restituire la casa nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il normale deterioramento.

Cosa deve contenere il contratto

Il contratto è valido solo se scritto e registrato. Deve indicare almeno le parti, i dati catastali, il canone e le scadenze di pagamento, la durata e le regole di disdetta. Vanno previsti anche il deposito cauzionale, la clausola sull’APE, la ripartizione delle spese e l’eventuale scelta della cedolare secca. Per i contratti concordati va usato il contratto tipo dell’accordo territoriale.

La registrazione spetta al proprietario, entro 30 giorni dalla firma, ma può farla anche l’inquilino. Le modalità le vedremo nell’articolo dedicato agli adempimenti dopo la firma.

Deposito cauzionale e garanzie

Il deposito non può superare tre mensilità di canone e produce interessi legali a favore dell’inquilino, da corrispondere ogni anno (art. 11 della Legge 392/1978). Alla fine del contratto va restituito, al netto soltanto dei danni documentati o delle somme non pagate.

Oltre al deposito, il proprietario può chiedere un garante o una fideiussione bancaria o assicurativa. Negli accordi di Milano e Peschiera Borromeo, per i contratti concordati, anche la fideiussione deve rispettare il limite delle tre mensilità.

Le domande più frequenti, da una parte e dall’altra

Chi paga la TARI? L’inquilino, se il contratto gli dà la disponibilità della casa per più di sei mesi nell’anno solare: quindi in un 4+4, in un 3+2 e nella maggior parte dei transitori. Se la detenzione non supera i sei mesi nello stesso anno, la TARI è dovuta dal proprietario, che può recuperarne il costo nel canone (art. 1, comma 643, Legge 147/2013).

Chi paga le spese condominiali? Le spese ordinarie dei servizi comuni, come pulizie, ascensore, luce e riscaldamento delle parti comuni, sono a carico dell’inquilino; la portineria lo è al 90% (art. 9 della Legge 392/1978). Le spese straordinarie, come il rifacimento di facciata o tetto, restano al proprietario. Nei contratti concordati la ripartizione segue la tabella allegata al DM 16 gennaio 2017, molto dettagliata voce per voce.

Chi paga la caldaia? La manutenzione ordinaria e i controlli periodici della caldaia autonoma spettano all’inquilino. Le riparazioni importanti e la sostituzione spettano al proprietario.

Chi paga IMU e imposta di registro? L’IMU è sempre a carico del proprietario. L’imposta di registro, in tassazione ordinaria, si divide a metà con l’inquilino; con la cedolare secca non è dovuta.

L’inquilino può subaffittare? Senza il consenso del proprietario non può sublocare l’intera casa. Può sublocarne una parte, avvisando il proprietario con raccomandata, salvo che il contratto lo vieti (art. 2 della Legge 392/1978).

L’inquilino può andarsene prima della scadenza? Sempre, per gravi motivi, con sei mesi di preavviso. Il contratto può anche riconoscergli un recesso libero, senza bisogno di motivazioni: ne parliamo nella sezione sul 4+4.

Il canone può aumentare durante il contratto? Solo con l’aggiornamento ISTAT, se il contratto lo prevede e se il proprietario non ha scelto la cedolare secca. Come funziona è spiegato nella sezione sulle tasse.

Il 4+4: libertà sul canone, vincoli sulla durata

Il 4+4 è il contratto «a canone libero»: proprietario e inquilino decidono insieme il canone e buona parte delle clausole, dalle garanzie all’aggiornamento ISTAT, fino al recesso anticipato dell’inquilino. La legge, in cambio, chiede stabilità. Il contratto dura almeno quattro anni e alla prima scadenza si rinnova automaticamente per altri quattro, a meno che il proprietario non abbia uno dei motivi di disdetta previsti dalla legge.

È la formula adatta al proprietario che vuole un reddito al prezzo di mercato e non ha bisogno di riavere la casa a breve. Per l’inquilino è la formula più protettiva: può contare su otto anni di permanenza, salvo casi precisi. Non dà però sconti fiscali al proprietario: con la cedolare secca l’aliquota è del 21% e l’IMU si paga per intero.

Quando il proprietario può riavere la casa alla prima scadenza

Alla fine dei primi quattro anni il proprietario può negare il rinnovo solo per i motivi elencati dall’art. 3 della Legge 431/1998. I principali sono:

• vuole destinare l’immobile ad abitazione, o ad attività commerciale, artigianale o professionale, propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti fino al secondo grado;
• vuole vendere l’immobile e non possiede altre abitazioni oltre a quella in cui eventualmente vive;
• l’inquilino dispone di un altro alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;
• l’edificio deve essere integralmente ristrutturato, demolito, consolidato o sopraelevato e i lavori richiedono lo sgombero (serve il titolo edilizio);
• l’inquilino, senza giustificato motivo, non abita stabilmente nell’immobile.

La disdetta va comunicata almeno sei mesi prima della scadenza e deve indicare con precisione il motivo, a pena di nullità. Per avere la prova dell’invio conviene usare raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC.

Attenzione a non usare questi motivi come pretesto. Se il proprietario rientra in possesso della casa con una disdetta illegittima, deve all’inquilino un risarcimento di almeno 36 mensilità dell’ultimo canone. Se entro 12 mesi non destina l’immobile all’uso dichiarato, l’inquilino può chiedere il ripristino del contratto o lo stesso risarcimento.

Alla seconda scadenza, dopo otto anni, ciascuna parte può invece rinunciare al rinnovo senza dover dare motivazioni, con raccomandata inviata almeno sei mesi prima.

Quando l’inquilino può andarsene

L’inquilino può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, con sei mesi di preavviso (art. 3, comma 6, Legge 431/1998). I gravi motivi devono essere oggettivi, sopravvenuti e indipendenti dalla sua volontà, come un trasferimento di lavoro: una casa più economica trovata altrove non basta.

Il contratto può però prevedere un recesso libero: l’inquilino può lasciare la casa quando vuole, con sei mesi di preavviso e senza dover spiegare perché (art. 4 della Legge 392/1978). È una clausola da negoziare alla firma, e per chi cerca casa vale la pena chiederla.

Si può vendere una casa affittata?

Sì. Un contratto di affitto regolare non impedisce di vendere. Se il contratto ha data certa anteriore alla vendita, come accade con la registrazione, l’acquirente subentra al proprietario e la locazione prosegue fino alla sua scadenza (artt. 1599 e 1602 c.c.). Per l’inquilino, quindi, la vendita non cambia nulla: cambia solo a chi paga il canone.

L’inquilino ha diritto di prelazione?

Solo in un caso preciso, ed è un punto su cui circolano molti equivoci. Ecco cosa succede in un 4+4 a seconda di quando si vende.

• Durante i primi quattro anni: nessuna prelazione. Il proprietario può vendere a chi vuole; l’acquirente subentra nel contratto e l’inquilino resta fino alla scadenza.
• Alla prima scadenza, con la casa libera: il proprietario può dare disdetta per vendita solo se non possiede altre abitazioni oltre a quella in cui vive. In questo caso, e solo in questo, l’inquilino ha diritto di prelazione: deve essere preferito a parità di prezzo e condizioni, e ha 60 giorni per accettare (artt. 38 e 39 della Legge 392/1978).
• Senza disdetta alla prima scadenza, o tra il quinto e l’ottavo anno: nessuna prelazione. La casa si vende con l’inquilino dentro e il contratto prosegue.
• Alla seconda scadenza, dopo otto anni: il proprietario può dare disdetta senza motivazione e la prelazione non spetta.

Le parti possono comunque prevedere nel contratto una prelazione volontaria. Nel 3+2 vale la stessa regola, alla prima scadenza dei tre anni.

I contratti concordati in breve

Se il 4+4 scambia libertà sul canone con un vincolo lungo, i contratti concordati fanno lo scambio opposto. Il canone non si decide liberamente: deve stare nelle fasce fissate dall’accordo territoriale del Comune, che dipendono dalla zona e dalle dotazioni della casa. In cambio il proprietario ottiene forti sconti fiscali e, a seconda del contratto, un vincolo più breve.

• Il 3+2 dura tre anni, prorogati di diritto di altri due. Non serve alcuna giustificazione: basta rispettare canone e durata.
• Il transitorio dura da uno a 18 mesi, ma solo se esiste un’esigenza temporanea concreta, del proprietario o dell’inquilino, indicata nel contratto e documentata.
• Il contratto per studenti dura da sei mesi a tre anni ed è riservato agli universitari fuori sede.

Per l’inquilino il concordato significa un canone in genere più contenuto, che non può superare il massimo dell’accordo, e, con un 3+2, una detrazione IRPEF più alta. Le differenze tra i tre contratti, le regole sull’attestazione e i rischi di un concordato fatto male sono il tema del prossimo articolo.

Le tasse del proprietario: dove il contratto fa la differenza

A parità di canone, due contratti diversi possono lasciare in tasca al proprietario somme molto diverse. Per questo il confronto tra un 4+4 e un concordato va fatto sul netto, dopo le imposte, e non sul canone lordo.

Cedolare secca o tassazione ordinaria

La cedolare secca è un’imposta facoltativa e fissa che sostituisce IRPEF e addizionali sul canone, oltre all’imposta di registro e al bollo sul contratto. Il canone resta separato dagli altri redditi e non fa salire lo scaglione IRPEF. In cambio il proprietario rinuncia agli aggiornamenti ISTAT per tutta la durata dell’opzione.

Può sceglierla il proprietario persona fisica che non affitta nell’ambito di un’attività d’impresa, per le abitazioni e le relative pertinenze. Si sceglie alla registrazione o in un’annualità successiva, e si può revocare.

In generale la cedolare conviene di più a chi ha redditi medio-alti, perché la sua aliquota fissa è inferiore a quella IRPEF marginale. Con redditi bassi o con molte detrazioni da far valere, la tassazione ordinaria può risultare comparabile: è un conto da fare caso per caso, meglio con il proprio commercialista.

La cedolare al 10% e il vantaggio dei Comuni «ad alta tensione abitativa»

La cedolare al 10% vale per il 3+2, per i contratti per studenti e per i transitori a canone concordato. Non spetta però ovunque. È riservata a Milano e alle altre grandi città indicate dalla legge, ai Comuni che confinano con esse, agli altri capoluoghi di provincia e ai Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE.

Nel sud-est milanese la questione è semplice. Peschiera Borromeo, San Donato Milanese e San Giuliano Milanese compaiono tutti nell’elenco dei Comuni ad alta tensione abitativa della delibera CIPE 87/2003, come riporta Regione Lombardia. Per gli altri Comuni dell’hinterland va verificato caso per caso.

Chi resta in tassazione ordinaria con un 3+2 o un contratto per studenti, in questi Comuni, ha comunque un vantaggio. Il reddito imponibile si riduce di un ulteriore 30% e l’imposta di registro si calcola sul 70% del canone (art. 8 della Legge 431/1998). Questa riduzione non vale per i transitori.

L’imposta di registro

In tassazione ordinaria l’imposta di registro è il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro, divisa a metà tra proprietario e inquilino, più il bollo. Si paga ogni anno, oppure una volta sola per tutta la durata con un piccolo sconto. Con la cedolare secca non è dovuta, e il risparmio va anche a beneficio dell’inquilino.

L’aggiornamento ISTAT

È la clausola che adegua il canone all’inflazione una volta l’anno, in base all’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI). Un esempio: se in un anno l’indice cresce del 2%, un canone di 1.000 euro al mese sale di 20 euro con un adeguamento al 100%, o di 15 euro con un adeguamento al 75%.

L’aumento non è automatico: deve essere previsto dal contratto e va chiesto per iscritto all’inquilino. Nel 4+4 la percentuale la decidono le parti; nei concordati di Milano e Peschiera Borromeo non può superare il 75%. Con la cedolare secca, invece, il canone resta fermo finché dura l’opzione: per l’inquilino è una garanzia di stabilità.

L’IMU

L’IMU resta sempre a carico del proprietario. Per le case affittate a canone concordato è ridotta del 25%, in qualunque Comune. I Comuni possono inoltre deliberare un’aliquota agevolata, come ricordano gli stessi accordi di Milano e Peschiera Borromeo: va verificata ogni anno sulla delibera comunale. Per il 4+4 non sono previsti sconti.

Le agevolazioni per l’inquilino: le detrazioni sul canone

Anche chi prende casa in affitto può recuperare una parte del canone nella dichiarazione dei redditi. Le detrazioni previste dall’art. 16 del TUIR riducono direttamente l’IRPEF e spettano a chi ha un contratto registrato, stipulato secondo la Legge 431/1998, per la casa che usa come abitazione principale.

Gli importi dipendono dal tipo di contratto e dal reddito complessivo, e le diverse detrazioni non si sommano tra loro: si sceglie quella più favorevole.

Importi riferiti al modello 730/2026, redditi 2025 (Fonte: deQuo).

La detrazione per i giovani spetta a chi va a vivere da solo, in una casa diversa dall’abitazione principale dei genitori. Vale anche per l’affitto di una sola stanza. Quella per i lavoratori trasferiti richiede invece che la residenza sia stata spostata nel Comune di lavoro o in uno vicino, ad almeno 100 km dal precedente e in un’altra regione.

Gli studenti universitari fuori sede

Per gli studenti c’è una detrazione a parte: il 19% dei canoni pagati, su un importo massimo di 2.633 euro l’anno, cioè fino a circa 500 euro. Spetta se l’università è in una provincia diversa e ad almeno 100 km dal Comune di residenza, distanza ridotta a 50 km per chi risiede in zone montane o disagiate. Non serve trasferire la residenza.

La detrazione può essere usata dallo studente o dal familiare che lo ha fiscalmente a carico. Il contratto deve essere registrato: un affitto in nero, oltre ai rischi che vedremo, fa perdere anche questo beneficio.

Come scegliere il contratto giusto

Il criterio decisivo è l’orizzonte temporale, del proprietario e dell’inquilino. Poi contano la posizione della casa, che decide l’accesso alla cedolare al 10%, e quanto tempo si vuole dedicare alla gestione.

• Cerchi un inquilino stabile al canone di mercato: 4+4 a canone libero.
• Cerchi un inquilino stabile e vuoi pagare meno tasse: 3+2 a canone concordato.
• Tu o l’inquilino avete un’esigenza temporanea documentabile: transitorio.
• L’inquilino è uno studente fuori sede: contratto per studenti.
• Hai un appartamento grande e più inquilini indipendenti: affitto di stanze, con un contratto per ogni camera.

Chi cerca casa può leggere la stessa lista dall’altro lato. Se prevedi di restare a lungo, il 4+4 ti garantisce fino a otto anni. Se il budget conta, un concordato ti offre un canone con un tetto massimo e, con un 3+2, una detrazione più alta. Se il tuo soggiorno è a termine, il transitorio o il contratto per studenti sono la strada corretta.

Il consiglio di Dolce Casa: un 4+4 con recesso flessibile

Per chi non ha bisogno di riavere la casa nei prossimi anni, la soluzione che consigliamo più spesso è un 4+4 con clausole chiare e ben definite. In particolare, prevediamo che l’inquilino possa recedere in qualsiasi momento, anche prima dei quattro anni, con sei mesi di preavviso (art. 4 della Legge 392/1978). Sei mesi sono il tempo che ci serve per trovare un nuovo inquilino, senza periodi di casa vuota.

I vantaggi per il proprietario:

• Canone libero. Niente fasce, niente attestazione, nessuna esigenza da documentare.
• Una sola registrazione. Un contratto che può durare fino a otto anni, senza doverne firmare e registrare uno nuovo ogni 18 mesi come con il transitorio.
• Nessun rischio di riqualificazione. Il 4+4 è già lo schema ordinario: non c’è un’esigenza transitoria che l’inquilino possa contestare.
• Più facile trovare l’inquilino giusto. La libertà di recesso rende la casa più appetibile per chi cerca in affitto.
• Regole su misura. Garanzie, spese, aggiornamento del canone e regole d’uso sono scritte nero su bianco.

Per l’inquilino è la combinazione più comoda: la sicurezza di poter restare a lungo e la libertà di andarsene se cambia lavoro o città, senza dover dimostrare gravi motivi.

Sull’aggiornamento del canone c’è una scelta da fare, perché dipende dal regime fiscale. In tassazione ordinaria il canone si può aggiornare ogni anno in base all’indice ISTAT, se il contratto lo prevede, ma si pagano IRPEF e imposta di registro. Con la cedolare secca al 21% non si pagano registro né bollo e l’imposta è fissa, ma il canone resta quello di partenza finché dura l’opzione. La cedolare si può revocare in un’annualità successiva, tornando ad applicare l’aggiornamento.

Prima di firmare, parliamone

Un contratto impostato male si paga per anni, da entrambe le parti. Basta una disdetta senza un motivo valido, un regime fiscale scelto senza fare i conti o una clausola di recesso dimenticata per trasformare un buon affitto in un problema. Sono errori che si evitano prima della firma, non dopo.

Dolce Casa Immobiliare lavora ogni giorno sulle locazioni a Peschiera Borromeo, a Milano e nell’hinterland. Aiutiamo i proprietari a scegliere il contratto giusto per la loro casa e i loro progetti, e chi cerca casa a trovare la soluzione adatta alle proprie esigenze. Seguiamo la locazione dalla firma alla riconsegna delle chiavi.

Fonti e approfondimenti

• Legge 431/1998 (contratti, durate, disdetta, prelazione, eccezioni dell’art. 1, comma 2, agevolazioni dell’art. 8): Normattiva
• Legge 392/1978 (sublocazione, art. 2; recesso convenzionale dell’inquilino, art. 4; deposito cauzionale, art. 11; oneri accessori, art. 9; prelazione, artt. 38 e 39): SICET
• Codice civile, artt. 1571 e seguenti (obblighi delle parti, verbale di consegna, vendita della casa locata): Brocardi
• Cassazione 19568/2004 sugli immobili di categoria A/8: Brocardi
• TARI nelle locazioni (art. 1, comma 643, Legge 147/2013): Euroconference
• Comuni ad alta tensione abitativa della Lombardia, delibera CIPE 87/2003: Regione Lombardia
• Cedolare secca, registrazione e imposte: Agenzia delle Entrate
• Detrazioni per gli inquilini, modello 730/2026 (art. 16 TUIR): deQuo
• Nuovo Testo unico delle imposte sui redditi, D.Lgs. 117/2026, in vigore dal 1° gennaio 2027: ANCE
• Accordo locale di Milano del 27 luglio 2023, coordinato al 20 settembre 2023: Comune di Milano
• Accordo locale di Peschiera Borromeo del 28 febbraio 2025: testo depositato presso il Comune
• Prelazione dell’inquilino solo con disdetta per vendita alla prima scadenza: deQuo